Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Der Kauf einer Immobilie ist eine große Investition, die nicht nur den Kaufpreis umfasst. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen auch sogenannte Kaufnebenkosten an, die oft unterschätzt werden können. Diese zusätzlichen Kosten können erheblich sein und sollten bei der Budgetplanung des Immobilienkaufs unbedingt berücksichtigt werden. Im folgenden Artikel werden wir genauer auf die Kaufnebenkosten eingehen, die beim Kauf einer Immobilie anfallen können und woraus sich diese zusammensetzen.
- Was sind Kaufnebenkosten?
- Wer trägt die Nebenkosten?
- Welche Möglichkeiten zur Finanzierung der Kaufnebenkosten gibt es?
- Wie lassen sich Kaufnebenkosten reduzieren oder steuerlich absetzen?
- Wann sind die Kaufnebenkosten fällig?
Kaufnebenkosten stellen die zusätzlichen Kosten dar, die beim Erwerb einer Immobilie neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen. Diese Kosten umfassen verschiedene Gebühren und Steuern. Zu den klassischen Kaufnebenkosten gehören unter anderem die Maklerprovision, die Umschreibung des Grundbuchs, die Grunderwerbssteuer sowie die Gebühren für den Notar. Jeder dieser Kostenpunkte entspricht einem bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises und sollte bei der Finanzierungsplanung sorgfältig berücksichtigt werden.
Neben diesen bekannten Kosten können auch weitere Kaufnebenkosten bei der Bebauung eines Grundstücks anfallen, wie beispielsweise Kosten für eine Baugenehmigung, einen Prüfstatiker oder ein Bodengutachten.
Die Höhe der Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland und beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar und die anschließende Eintragung in das Grundbuch verursachen zusätzliche Kosten, die in der Regel gemeinsam aufgeführt und über den Notar abgerechnet werden. Die Vergütung des Notars liegt bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
Ein professioneller Immobilienmakler kann bei der Suche nach der passenden Immobilie behilflich sein. Im Falle eines erfolgreichen Vertragsabschlusses berechnet dieser auf Eigentümer- und Käuferseite eine Maklerprovision. Die genauen Regelungen zur Maklerprovision können zwischen Käufer und Verkäufer individuell ausgehandelt werden.
Grundsätzlich obliegt es dem Käufer einer Immobilie, die Kaufnebenkosten zu tragen. Hierzu zählen Kosten wie die Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Grundbuchkosten und gegebenenfalls Kosten für einen Prüfstatiker oder ein Bodengutachten. Allerdings gibt es auch Ausnahmen, wie zum Beispiel die Maklerprovision, die zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Seit Dezember 2020 regelt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ die Aufteilung der Maklergebühren. Eine Ausnahme gilt hierbei nur für den Kauf von Gewerbeobjekten und Mehrfamilienhäusern.
Im Falle von Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip, welches besagt, dass der Auftraggeber des Maklers zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet ist. Bei der Grunderwerbssteuer kann es sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer obliegen, diese zu zahlen, jedoch ist es üblicherweise der Käufer, der die Kosten trägt.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, sollten Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten im Blick haben. Doch wie können Sie diese Kosten finanzieren? Eine Option ist das Eigenkapital. Viele Banken verlangen, dass Käufer mindestens zehn Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital aufbringen. Der Kredit für die Kaufnebenkosten wird normalerweise nicht gewährt, da diese Kosten nicht durch den Sachwert der Immobilie abgesichert sind.
Eine Option ist das Privatdarlehen. Dabei handelt es sich um einen Kredit, der innerhalb des Familien- oder Freundeskreises aufgenommen wird und als Eigenkapital in die Finanzierung einfließt. Es ist jedoch empfehlenswert, einen schriftlichen Vertrag abzuschließen, um Missverständnisse zu vermeiden.
Ein weiterer Ansatz ist die Finanzierung der Kaufnebenkosten durch einen Raten- oder Konsumkredit, sofern Sie über eine gute Bonität verfügen. Auch eine Schenkung oder ein vorgezogenes Erbe können eine Option sein, um finanzielle Unterstützung von Verwandten oder Familienmitgliedern zu erhalten. Allerdings sollten Sie hierbei die steuerlichen Aspekte sorgfältig berücksichtigen.
Wenn Sie die Immobilie für private Zwecke nutzen möchten, können Sie die Kaufnebenkosten in der Regel nicht steuerlich geltend machen. Werden jedoch durch Vermietung der Immobilie steuerpflichtige Einkünfte generiert, können Sie die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten bei der Steuer absetzen. Bei einer gewerblichen Nutzung handelt es sich bei der Grunderwerbsteuer um eine Betriebsausgabe.
Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer können auch die Notargebühren und die Maklerprovisionen bei Vermietung der Immobilie steuerlich abgesetzt werden.
Um die Höhe der Kaufnebenkosten zu reduzieren, können Sie versuchen, „mobiles“ Inventar wie eine Einbauküche aus dem Kaufpreis herauszurechnen. Dies kann dazu führen, dass sich die Kaufnebenkosten prozentual zum Kaufpreis reduzieren und Sie somit insgesamt weniger zahlen.
In der Regel werden die Rechnungen für die Kaufnebenkosten nach und nach zugestellt. Die Notarkosten müssen innerhalb von zwei bis vier Wochen nach der Beurkundung beglichen werden, während die Gebühren für den Grundbucheintrag rund vier bis sechs Wochen nach der notariellen Beurkundung fällig werden. Die Zahlungsaufforderung für die Grunderwerbsteuer erhalten die Käufer vom Finanzamt etwa sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung des Kaufvertrags. Diese Steuer muss innerhalb eines Monats gezahlt werden, um Verzugszinsen zu vermeiden.
Wenn der Immobilienkauf über einen Makler abgewickelt wurde, ist die Maklerprovision direkt nach der Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Es kann jedoch vereinbart werden, dass ein individuelles Zahlungsziel gilt
